Аккредитив или ячейка? Что выбрать при покупке недвижимости

Аккредитив или ячейка? Что выбрать при покупке недвижимости

Во время сделки по продаже квартиры продавец рискует не получить деньги. Покупатель ожидает переход недвижимости во владение. В законодательстве предусмотрена система гарантий при оформлении сделок, в которой учтены интересы обеих сторон. К одним из таких способов обеспечения безопасности сделки относится аккредитив или ячейка.

Банковская ячейка. Что это?

Хранилище, предоставляемое банком. Покупатель складывает денежные средства, которые может забрать продавец после выполнения условий сделки. Отличительная особенность - можно положить только наличные.

Порядок использования банковской ячейки

На первом этапе стороны (продавец и покупатель) заключают договор, предусмотренный ст. 922 Гражданского кодекса РФ.

В договоре стороны определяют: 

  • порядок доступа к ячейке
  • список документов, который в будущем освидетельствуют о переходе права собственности (выписка из ЕГРН).

После подписания договора, происходит перерасчет денежных средств в банке. На этом этапе банк за дополнительную плату предоставляет сторонам машинку для подсчета купюр. Затем покупатель кладет деньги в ячейку при личном присутствии продавца, ключ остается у покупателя. 

Суть процедуры заключается в том, что продавец убеждается в наличии у другой стороны достаточного количества денег, а с другой – продавец получит их после юридического оформления перехода права собственности к покупателю.

Далее стороны производят действия, не связанные с непосредственным использованием банковской ячейки, а именно:

  • заключают договор купли-продажи недвижимости
  • передают документы на регистрацию права собственности в Росреестр.

После этого стороны подписывают акт приема-передачи объекта недвижимости. Продавец передает покупателю ключи, а в ответ получает расписку о получении покупателем денег. С этими документами продавец может идти в банк и забирать денежные средства с ячейки.

Аккредитив. Что это такое?

Это условное денежное обязательство, которое выполняет банк по поручению плательщика. Аккредитив – это банковская операция, по которой банк перечисляет денежные средства лицу по указанию плательщика. 

Важное условие: как и в процедуре с использованием банковской ячейки, банк перечислит денежные средства лицу только в случае выполнениям им юридически значимых действий. Выполнение подтверждается документами: договором купли продажи, выпиской из ЕГРН. В некоторых случаях, банк сам запрашивает информацию у Росреестра.

Виды аккредитивов

Выделяют отзывные и безотзывные аккредитивы. В договоре указывает какой именно выбран вариант. При отсутствии указания считается отзывным.

Отзывной

Отзывной аккредитив может быть аннулирован, а его условия изменены без согласия плательщик. 

Безотзывной

Обязательства безотзывного аккредитива, наоборот же, не изменяются и не прекращаются без согласия плательщика.

pexels-photo-210574.jpeg

По способу обеспечения аккредитивы можно классифицировать на покрытые и непокрытые. 

Покрытый

При покрытом аккредитиве банк, предоставляющий услуги по аккредитиву перечисляет деньги плательщика банку продавца.

Непокрытый

При непокрытом аккредитиве исполняющий банк открывает в банке-эмитенте счет, а затем списывает с него деньги.

Важно! При аккредитиве банк-эмитент и исполняющий банк могут совпадать в одном лице. На практике такое случается часто, когда продавец и покупатель пользуются услугами одного банка.

На какой срок можно оформить аккредитив?

Срок действия аккредитива -  вопрос договоренности участников сделки. Закон не предусматривает срок этот момент, но на практике банки устанавливают срок не более 6 месяцев. Срок действия аккредитива  зависит от сложности сделки и отражается в договоре. Если сторонам не хватило срока действия аккредитива, его можно продлить. Однако, это не бесплатно – в среднем банки берут около 0,2% от суммы на счете.

Схема проведения покупки квартиры через аккредитив

  1. Стороны заключают договор купли-продажи квартиры.
  2. Договор предоставляется в банк. Сотрудники проверяют все условия договора и предлагают сторонам заключить еще один договор – аккредитивный. В таком договоре три стороны: покупатель, продавец и банк.
  3. Покупатель вносит на аккредитивный счет сумму равную стоимости квартиры, указанную в договоре купли-продажи.
  4. Стороны обращаются в Росреестр для регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю. Аккредитивный договор хранится у банка.
  5. Продавец предоставляет в банк выписку из ЕГРН. Банк проверяет юридические аспекты процедуры: не было ли нарушений, переданы ли права.
  6. В случае правильности сделки, деньги зачисляются на счет продавца. Получение денег фиксируется. 

В статье был раскрыт порядок проведения сделок с использованием двух обеспечительных средств, встает вопрос: что лучше банковская ячейка или аккредитив?

 

Банковская ячейка

Аккредитив

Стоимость услуги в рублях

В зависимости от срока хранения денег - 1000-3000 рублей в месяц

В зависимости от стоимости сделки – 0,5-2,5%, в среднем от 2500 рублей

Форма хранения денег

Наличные

Безналичные

Сложность процедуры

Процедура достаточно проста, редко вызывает сложности.

Достаточно объемный документооборот, не каждый риелтор согласится оформлять сделку при помощи аккредитива.

Возможные риски при отзыве лицензии у банка

Денежные средства можно в любой момент

Денежные средства можно забрать не ранее, чем через месяц в размере, не превышающем 1,5 млн. рублей

Возможные риски утраты денег и безопасности

Есть необходимость носить большую сумму наличных денег, что небезопасно.

Есть риски пропажи денег с ячейки, либо потеря расписки продавцом.

Считается наиболее безопасным способом обеспечения сделки.

Кто должен оплачивать открытие аккредитива или банковскую ячейку?

Вопрос решается между сторонами. По умолчанию главным получателем денег является продавец, поэтому оплата услуг лежит на покупателе. Однако, при желании оплатить ячейку или аккредитив может и продавец.

Рекомендуемые новостройки

Предложения не найдены