214 ФЗ: основные моменты, что гарантирует, обязанности застройщика

214 ФЗ: основные моменты, что гарантирует, обязанности застройщика

Федеральный Закон 214 от 30.12.2004 «О долевом строительстве», - что изменилось после обновлений

Приобретение жилых помещений в строящихся зданиях продолжительное время считалось рискованным мероприятием. С обновлением положений действующего законодательства – Федерального Закона 214-ФЗ, введены в действие нормы, обязывающие застройщиков предоставлять гарантии участникам проектов. 

Последняя редакция норматива с изменениями содержит вполне конкретные требования к участникам рынка, повышающие их ответственность. Согласно положениям 214 ФЗ об участии в долевом строительстве многоквартирных домов на рынке появился ожидаемый регулятор. Эта функция возложена на уполномоченные органы в субъектах Российской Федерации.

c4.png

Суть 214 ФЗ об участии в долевом строительстве многоквартирных домов

Новый Закон стал следствием устранения недостатков, которые ранее приводили участников проекта к полной или частичной потере вложенных средств. Теперь в изменениях к нормативу явно говорится о том, что в отношениях подрядчиков и дольщиков при покупке строящейся квартиры появился регулятор. Суть Закона 214 состоит в обеспечении соблюдения требований законодательства по защите частных и государственных средств, которые идут на улучшение жилищных условий. Основные моменты ФЗ об участии в долевом (инвестиционном) строительстве многоквартирных домов заключаются не в том, что такое покупка квартиры, а существенно уточняет обязательства исполнителя застройки. В числе поправок в 214 ФЗ – введение особого режима защиты средств дольщиков, через эскроу-счета.

Основные моменты

В Федеральном Законе 214 с последними изменениями введены в действие ряд дополнительных, но не менее важных требований:

  • Запрет на покупку ДДУ за наличные;
  • Раскрытие информации застройщиком, например, правила покупки квартиры, может осуществляться на сайте https://наш.дом.рф. Иметь собственный ресурс исполнителям не обязательно;
  • В числе основных моментов ФЗ – уточнение положения о ДДУ-надзоре. Местным властям предоставлено право назначать руководителей таких ведомств;
  • Новый Закон говорит о том, что жилищные сертификаты больше недействительны;
  • В основных положениях 214 ФЗ увеличился срок отстранения подрядчиков и их учредителей от занятия строительством с 3 до 5 лет.

Что гарантирует закон

В действующей (последней) редакции 214 ФЗ устранены основные недостатки, которые ранее способствовали падению рынка долевого участия в строительстве. Гарантии касаются прежде всего участников, вложения которых образуют львиную долю капитала строительства:

  • Исключаются случаи мошенничества за счет запрещения исполнителям проектов привлекать инвестиции (заключать договоры долевого участия по 214-ФЗ) до получения разрешения на строительство, публикации декларации и регистрации права собственности на территорию под застройку;
  • Упреждаются факты повторной реализации недвижимых объектов. Для этого каждый договор, заключенный в письменной форме подлежит регистрации в едином государственном реестре;
  • В числе плюсов, согласно статье 13 ФЗ 214, сохранение инвестиций дольщиков при банкротстве застройщика;
  • При заключении договора клиент подрядчика имеет право на конкретизацию объекта недвижимости, включая такие параметры как этаж, номер квартиры или количество комнат.

c2.png

Обязанности застройщика

Новым Законом 214-ФЗ уточнены требования к исполнителям инвестиционных проектов по возведению жилых многоквартирных домов. В числе обязанностей застройщика следующие:

  • Ведение деятельности в рамках разрешений, выдаваемых местным контролирующим органом (ст. ст. 3,23 214-ФЗ);
  • Наличие допуска к работе в качестве саморегулируемой организации;
  • Все изменения в проектную декларацию после согласования с дольщиками (в виде дополнительного соглашения к основному договору) направляются для утверждения в надзорный орган по месту ведения строительства;
  • Основные положения 214 ФЗ коснулись юридических формальностей. Исполнители инвестиционных проектов должны иметь под застройку территорию на правах собственности или аренды. Подпунктом 1.1 п.1 ч. 2 ст. 3 Закона по ДДУ установлены минимальные требования к размеру уставного капитала застройщика. Для привлечения инвестиций инициатор проекта должен располагать собственными средствами в объеме не менее 10% от общей стоимости проекта.

Обязанности дольщика

По сути обновленного норматива 214-ФЗ, каждый инвестор должен понимать, что такое ДДУ, своевременно выполнять требования, наложенные на него нормами Закона:

  • Заключить договор с последующей регистрацией в Росреестре;
  • Оплатить стоимость жилого помещения по соглашению;
  • Принять квартиру после надлежащего уведомления застройщиком, при этом не просто говорить об имеющихся дефектах, а указать письменно на необходимость устранения недостатков;
  • При несвоевременном исполнении финансовых и других видов обязательств оплатить исполнителю неустойку согласно условиям договора;
  • При оформлении соглашения на переуступку прав полностью оплатить стоимость жилого помещения, провести регистрацию изменений в Росреестре.

*Право на оформление права собственности на квартиру возникает у дольщика только после подписания акта-приема передачи.

Что обязательно должно быть в ДДУ

В числе внесенных исправлений в основной норматив, регламентирующий вопросы рынка долевого строительства, содержание стандартного договора (ч.4 ст.4 214-ФЗ):

  • Подробные технические параметры квартиры или иного помещения, которые позволят в точности его идентифицировать на местности и в составе завершенного строительством объекта;
  • Срок сдачи заказа;
  • Стоимость договора;
  • Выбранная схема финансирования проекта. В зависимости от этого дольщик может уплачивать взносы частично или разместить сумму за квартиру полностью на эскроу-счете.

*В комментариях к Закону о долевом строительстве можно найти ссылку на другие пункты, которые носят рекомендательный характер. Без указания обязательных положений договор будет считаться недействительным.

Редакции закона и его изменения

Официальная версия норматива, регулирующего рынок долевого строительства, публикуется со списком изменяющих документов. Очередные редакции Закона должны были быть призваны устранить существующие минусы и, по сути, продолжит реформу отрасли.

Краткая хроника изменений:

  • В последней редакции 214-ФЗ (151-ФЗ 2019 года) – ужесточение требований к застройщикам, публикации проектной документации и электронному документообороту;
  • Поправки, внесенные 478-ФЗ 2018 года ввели регулирование отрасли в части привлечения кредитных и бюджетных средств;
  • После изменений в 214-ФЗ, добавленных 175-ФЗ – появилось требование об открытии специальных эскроу счетов, соблюдении застройщиком нормативов финансовой устойчивости;
  • Поправки 506-ФЗ 2017 года позволили упорядочить классы жилых помещений, отстраиваемых в рамках долевого участия в строительстве.

Что делать, если ДДУ противоречит 214 ФЗ

В случае, если условия заключенных договоров не соответствуют норме профильного Закона, следует настоять, чтобы застройщик внес соответствующие изменения. Если этого не происходит, то результаты рассмотрения положений соглашения можно выразить в виде претензии. После этого дольщик имеет право обратиться в суд с иском о взыскании неустойки и пересмотра условий договора в соответствии с требованиями ФЗ-214 2004 года.

Перспективы долевого строительства в России

Сегодня каждый гражданин, участвующий в покупке строящейся квартиры, знает, что такое 214-ФЗ и его основные положения. Вместе с тем, заметные улучшения, веденные последними изменениями, не означают достижения лучшего результата. В будущем планируется переход на проектное финансирование. Указанная мера призвана снизить риски частных инвестиций, а потому будет поддерживаться банковским сектором.

В настоящее время государством развернута активная компания по развитию компенсационного фонда. Делается это по причине того, что еще остаются заброшенные стройки и обманутые граждане, которым необходимо компенсировать понесенные затраты. В этой части планируется привлечь целевое ведомство – агентство по жилищному и ипотечному кредитованию.

Открыть все статьи
« Предыдущая